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頭金ゼロでマンション購入するための知識

マンションを買うときの注意点

購入の際には通勤や通学などのアクセス、買い物の利便性などの生活環境も重要視してください。
一生に一度の大きな買い物になるので、バリアフリーになっているかどうかも選ぶポイントとして重要になります。

 

ただし理想通りのマンションを購入したとしてもわからないのが、近隣とのトラブルです。
万が一にも近隣とのトラブルが発生した際には容易に手放すことができなくなるので、引っ越しがし辛いという点では大きなデメリットとなってしまいます。
実際に生活をしなければわからない点ですので、人間関係に関しては賭けになってしまいますが運を信じるしかありません。

 

万が一にも近隣とのトラブルが発生して住み辛くなった際には手放して引っ越しをすることが賢明です。
そのような場合に備えて、高く査定をしてもらえるように大切に我が家を利用する必要があります。
壁や床に傷をつけない、水回りは細目に掃除をして清潔に保っておく等しておくことが重要です。

 

マンションを買う際には、当然のことながら月々の返済が待ち受けています。
賃貸物件でも毎月の家賃の支払い発生するので同じことですが、無理のない返済プランを組むことが重要になります。
何事もなく仕事を続けていければ問題がありませんが、病気や怪我などで働くことができなくなってしまえば収入がなくなるので返済にも困るようになります。

 

そのような時に毎月高額の支払いをすることは困難なことになるので、契約時に頭金としてある程度まとまった金額を先に支払うようにしておくことが賢明です。
先に支払いを済ませておけば、入居後に発生する月々の返済も楽になりますし、住宅ローンの金利の支払いも少なく抑えることができます。

 

また新築物件は当然のことながら高額になるので、中古物件も候補に入れるべきです。
リノベーションをすれば原状回復はできますし、間取りも自分好みに変更する事も可能です。
高額の買い物になるので費用を抑えることも重要です。
また、新築物件では手に入れることができない住環境があるかもしれないので利便性も考慮したうえで中古物件にも目を向けてください。
ただし、築年数があまりにも古い場合は入居してすぐに修繕費用を請求されるかもしれないので注意しなければなりません。
新築、中古どちらの場合もマンションを買うときには修繕費用なども調べる必要があります。
発生するのは月々の返済だけではないので、老朽化した時の補償も理解したうえで契約に踏み切ってください。

 

頭金ゼロで、住宅を購入するリスクについて

 

頭金0円でマンションを購入する人は全体の6%、頭金はあるものの、物件価格の1割に満たない人も合わせると、約35%に達するそうです。
毎月家賃を払うのと住宅ローンの返済は同じこと、と考えれば頭金0円でも買うという発想もアリかもしれません。
しかし、家賃を払うのと、住宅ローンを返済するということは明らかに違います。

 

万一、景気が悪くなったり諸事情で給料が下がる、会社が倒産する、病気で働けなくなるといったことで、家計が苦しくなった場合を想定してみましょう。
家賃が払い続けられないのならば、もっと家賃の安いところへ引っ越したり、実家に戻る選択肢があります。
でも、ローンの返済は、理由によっては短期的な滞納が認められても、その期間を過ぎてもなお支払いできなければ、
せっかく買ったマンションも競売にかけられ、手放さなければならないのです。

 

そして、手放す際にも、頭金0円で買った場合は、売却代金では、ローンの残債が残ってしまうという可能性が高いのです。
あるデータによると、頭金0円で買った場合、マンションの時価は20年以上にわたり、ローン残高を下回り続けるとのことです。
つまり、買ってから20年以内に、何らかの理由で売却せざるを得ない場合、借金だけが残ってしまうということです。

 

一方、頭金を2割程度支払って購入した場合には、大半の期間で、マンションの時価がローン残高を上回り、マンションを売却する際にも、ローンの完済が可能になります。

 

マンションを購入する買い時を図るタイミングは、社会的買い時と個人的買い時に両方が、条件を満たした時だといえます。
個人的買い時を見極める、主なチェックポイントは、まず3000万のマンションを買うには、500万円の年収がないとローン返済ができないために、「手取り年収が500万円に達している」ということです。
次に「2割の頭金+300万円の貯金がある」ことです。
これは、2割の頭金以外にも購入時の諸費用をまかなうために、別途300万円程度の自己資金が必要だからです。

 

「定年までにローンの返済が終了する」こともチェックポイントです。
収入がなくなった後に、ローン返済生活が続くというのは、経済的にも精神的にも好ましいことではありません。
住宅ローンの返済期間を25年~30年とすると、35歳前後が住宅ローンの借り時ということになります。

 

「万一のリストラでも転職できるスキル・知識がある」ということも挙げられます。
このことは、ローンを30年程度安定的に返済し続けるためには、大切なことです。
個人的買い時を見極めるチェックポイントとして、最後に「自分のライフスタイルが確立している」ということが挙げられます。
自分の生活が安定していて、この先大きな変化は想定しにくいこと、また、目指す暮らし方が、憧れや流行によって大きく左右されることがなくなり、自分らしい暮らし方が、定まりつつあることが重要です。

 

また、社会的買い時を見極めるチェックポイントとしては、「住宅ローンの金利が低い」「税制などの支援制度が充実している」ことなどが挙げられます。

 

マンション売却のための不動産査定について

まず、査定額と成約金額は基本的に異なることを理解しましょう。
中古マンションを売却する場合、近隣の不動産業者に電話やメールで問い合わせをしたり、ネットの一括査定サービスを用いたりして、おおよその金額を知ることになるでしょう。
その弾き出された金額がそのまま成約金額にはならないのが、不動産売買の悩ましいところですね。

 

理由は簡単で、例えば自家用車を売る場合は中古車買取業者がいる訳ですが、不動産に関しては売ろうとする段階でまだ買主が見付かっていないためです。
その後、買主が見付かっても当然の如く価格交渉があり、当初想定よりも高く売れることもありますが、多くの場合では想定よりも成約価格は安くなってしまうでしょう。

 

また、中古マンションを売りたい時に買主が現れてくれなければ、売却自体が成り立ちませんから、売り出しタイミングなどの外部ファクターも大切です。
その場合、大幅に売り出し価格を下げることになるでしょう。
したがって、おおよその金額を掴んでいるにしても、それがそのまま成約価格にはまずなりませんから、この点は注意してください。

 

次に、中古マンションの査定額はどのように決まるのでしょうか。
具体的な手法を見てみましょう。

 

・原価法
再度同じ物件を建築した場合に幾らかかるのかという点と、今後どのくらい建物がもつかという耐用年数の観点から現在価格を導き出す方法です。

 

・収益還元法
物件を所有することで得られる収益と利回りから価格を導き出す方法ですね。

 

・取引事例比較法
売却予定物件と類似の物件の取引実績から価格を導き出す方法です。
近隣で成約した事例をベースに算出するケースが多いです。
居住用の一戸建てやマンションの売買に利用します。

 

不動産投資をなさっていて収益物件をお持ちの方であれば詳しいと思いますが、これから居住用の中古マンションを売却されるのであれば、取引事例比較法を用いると考えればよろしいでしょう。

 

それでは、実際に不動産業者に訪問査定してもらうか否かを考えてみましょう。
現実に部屋を見なくても把握できるファクターは、立地や交通の利便性であったり、近隣にショッピング施設や病院があるかなどの生活の利便性です。
部屋の方角や周囲の環境も把握できますね。

 

反面、室内状況や設備、遮音性、眺望、日照条件などは実際に足を運んで見ないと把握できません。
室内のコンディションが悪ければリフォーム代などに余計なコストが掛かりますから、言わずもがなマイナス評価となります。

 

更に重要なのが、マンションの建物自体のメンテナンスが適切に行われているかの把握です。
管理組合が適切に運用されているか、修繕計画は適切か、修繕積立金が十分に積み立てられているか、定期的にメンテナンス工事が実際になされているかなどは、現地に足を運び、且つ管理組合に話を聞かないと分からないことが多いものです。

 

中古マンションの場合、この維持管理の適切性は査定に非常に大きな影響を及ぼします。
例えば、築15年の中古マンションで、立地や部屋のグレードなどが同レベルであっても、建物のメンテナンス状況次第で数割の価格差が出ることは珍しくありません。

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