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不動産売買時に価格決定フローを理解しよう。

住宅の売買価格が決定する仕組みを理解する

実は貴方がお住まいの住宅を売買する時の価格は一つではありません。
一般の方では、人生の内で住宅を含めた不動産を売買されることは、そう何度もない経験ですから、この意味が直ぐにお分かりにならなくても心配要りません。
お住まいの住宅を売買される時にまず覚えておかねばならないのは、いろいろな価格の意味の違いです。
それでは、不動産売却のフローに沿って考えてゆきましょう。

 

最初に、住宅を売りたいと考え、適当な不動産業者に相談しますね。
担当者から、このエリアで、この築年数で、このグレードのマンションですから、XX円くらいですね、と言われるでしょう。
これは査定価格です。

 

この査定価格で売れると勘違いしている売主さんが多いので、キチンと理解しておいて欲しいところです。
この金額は飽くまでも査定した価格であって、プロの目からの予想値に過ぎないのです。
したがって、不動産業者により価格差が生じますが、高額査定が好ましいとは限りませんから、その点は注意が必要です。

 

言わずもがな、売主さんの立場からは可能な限り高く売りたい訳ですね。
大切な資産であり、思い入れがある場合も多いのですから、至極当然の話です。
売主の貴方は、僕はYY円くらいで売れるかと思っているんだけどなぁ、と言うでしょう。
これが希望売却価格ですね。

 

しかし、売主である貴方も、そもそも売れなければ意味が無いことは理解されていますから、
不動産業者から提示された査定価格や近隣物件の売買状況を踏まえて、担当者とも相談しつつ、ではZZ円で売り出そう、と価格を決めるでしょう。
これが売り出し価格です。

 

引越しまでにまだ6ヶ月程度は猶予があるので、査定価格よりも若干高めで売り出し開始です。
内見は何組かありましたが、なかなか申し込みには至りません。
そこで価格を見直し、100万円下げて再度売り出してみました。
間もなく、あと50万円ほど安くしてくれるならば買いたいね、と申し出る買主さんが現れました。

 

売主である貴方も早く成約したい気持ちは山々ですが、担当者と相談の上、あと20万円だけならば金額を下げて売っても良い旨を買主さん側に伝えました。
ここで買主さんも漸く納得され、契約に至りました。
この価格が売買価格(成約価格)です。

 

いつ頃までに貴方がお住まいの住宅を売りたいのか(売らなくてはいけないのか)を明確にし、どのタイミングで売り出し価格の見直しをかけるのかを予め考えておくことが重要になります。
この辺りは、仲介を依頼される不動産業者の担当者と、売り出し前に十分に相談されてください。
この辺りの戦略を曖昧にしてしまう、明確にできない担当者は、恐らく営業能力に不足がある場合が多いですから、売り出し前に担当者チェンジをお願いした方が良いでしょう。

 

そして、売り出し後に予想外に申し込みが入らず、焦りからパニックを起こして、なし崩し的に価格を下げるのは賛成できません。
買主さん側から足元を見られやすくなりますし、売主である貴方が納得感のない価格で成約するリスクが高くなるからです。
飽くまでも、営業戦略に基づいた、計画的な値下げでなければいけないのですね。

 

 

不動産契約時の仲介業者の注意点

 

通常、不動産契約は宅建業者と個人との契約となる場合がほとんどですが、そのためどうしても専門知識のない個人は、宅建業者に一方的に有利な条件での契約等を結ばされがちです。
そのためそういった個人の利益や権利を保護するために取り入れられた制度というものが、「宅建主任者」というものです。

 

これは宅建業者と個人が不動産の売買や交換、あるいは賃貸借契約を締結する際に、その間に立ち、個人が宅建業者と契約する際にその公平さを維持する目的でつくられた資格となっています。
これにより法や法令に無知な人でも、安心して不動産契約ができるようになっているのですが、しかしそこには依然、問題点はあります。

 

そこで今回は、その不動産契約締結の際に、いかなる注意点をおさえておくべきなのかについて、説明していきたいと思います。

 

まずこの「宅建主任者」とは、どのような存在なのでしょうか。
これは宅建業法に定められており、一事務所において、従業員五人あたりに一人の割合で、設置しなければならないとされています。
これにより必要最低限の主任者の人数を確保し、取引の安全性を確保する制度となっています。

 

しかしここで気をつけなければならない点があります。
それはこれを見てもわかるように、そもそもその取引の安全を確保するためにもうけられた「主任者」は、あくまでもその個人の取引相手である宅建業者の社員である場合がほとんどという点です。
つまり当事者の一方が「主任者」を兼用している契約が、実務上ほとんどなので、この仲介には不完全な面があるのです。

 

確かにこれは、宅建業法の条件こそ満たしてはいますが、これでは仮に悪質な業者が相手の場合、取引の当事者である個人は、
十分に保護されない場合が出て来ます。
これではそもそも、「仲介」の意味がなくなり、形としては宅建業者の独壇場になってしまいます。

 

結果としてこの法の趣旨と実務との格差を是正しない限り、真の意味で取引当事者である個人の利益や権利は、保障されない事になります。
ではその公平さを実現するためには一体、どのような方法で、その対策をするべきでしょうか。

 

まず最初に言える事は、「仲介」である以上当然に、取引当事者とは異なる、別の宅建主任者を用意しなければなりません。
このような契約形態は、実務上ほとんどない状態ですが、これが「本来の宅建主任者の形態」である事は、おさえて下さい。

 

実際、宅建業者はそのほとんどが問題のない業者なのですが、もし悪質なものがあれば、場合によっては甚大な損害に結びつく可能性があります。
なのでやはりここは、あくまでも「第三者」的な立場の主任者を契約に立ち会わせるべきでしょう。
そうすれば客観的な監視役の前で契約でき、公平さを維持できるでしょう。

 

元々、民法は原則として、私的自治を基礎としていますので、この辺りの詳細までは、法は関知していません。
どのような契約にも言える事ですが、まず一番大事なのは、契約というものは自分で十分に内容を把握できる事です。
そのために資格まで取る必要はありませんが、せめておおまかな内容は把握し、特に不動産契約のような大きな契約には、十分備えたいものです。

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