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不動産査定に影響するポイントを知ってから不動産売却しよう

不動産売却の業者の選び方

自分が持っているマンションを売却したいと考えても、不動産会社がたくさんありすぎて、
どの業者に売買の仲介を依頼すればよいのか迷ってしまう人が少なくありません。

 

知名度の高い大手業者に依頼すれば、ある程度安心感があるのは確かです。
しかし、あまり知名度が高くない小さな不動産会社の中にも、とても熱心な営業活動を行っているところがたくさんありますので、会社の規模や知名度の高さだけで売買の仲介を依頼する業者を選んでしまうのは、かえって危険です。
では、具体的にどのような点を基準にして売買の仲介を依頼する不動産会社を選ぶようにすればよいのかということが問題になります。
まず一番大切なのは、不動産会社の営業マンと実際にコンタクトを取ってみることです。
とても基本的なことになりますが、人間には相性というものがあります。
直接会ってみた結果、何となく相性が悪そうだと感じられた場合には、その業者を避けるようにした方が無難です。

 

不動産売買の仲介を依頼した場合、ある程度長い間お世話になることになりますので、
相性の問題は見逃すことができません。
販売活動を進めていく上で、何でも遠慮なく相談できるような関係を作れそうかどうかという問題が、
意外なほど重要になってきます。
あまり相性がよくないと、信頼関係を築き上げることが難しくなりますので、様々な局面で不都合を感じてしまう可能性が出てきます。
ですので、まずは自分との相性を考えることがとても重要になってきます。

 

自分と相性の良い営業マンを見つけることができたなら、次の段階に移ります。
今度は、どのようなサービスを提供してもらうことができるのか、その具体的な内容を確認する必要があります。
どんなに良さそうな営業マンでも、提供してくれるサービスの内容に不満があっては意味がありません。
会社によって、営業スタイルにかなり違いがありますので、
自分が望む結果を一番得られやすい営業スタイルになっている会社を選ぶようにすることが大切です。

 

たとえば、具体的にどのような方法で広告宣伝を行ってくれるのか、また、その販売活動の結果報告をどのようにして受けることができるのかなどについては、必ず確認しておく必要があります。

 

最近は、宣伝コスト削減のためにインターネット広告のみを行うようにしている業者も出てきていますが、インターネット広告の他に新聞折り込み広告による宣伝もしてくれるようになっている方が有利なのは確かです。
そのようなことを事前に確認しないままで媒介契約を結んでしまうと、あとで後悔するハメになってしまいます。
さらに、契約交渉や契約手続き、引渡し手続きなどの局面において、どの部分までをサポートしてくれるのか、
依頼者が自分自身で行わなくてはならないことがあるのかどうかなども確認しておく必要があります。

 

何でも全部自分の代わりにやってもらえるものだと思い込んでいたら、思いのほかに自分でやらなくてはならないことが多かったというケースも実際に見られますので、必ず確認することが大切です。

 

不動産売却に発生する仲介手数料とは

 

仲介手数料とは、不動産会社(宅地建物取引業者〈宅建業者〉)を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、会社に成功報酬として支払うお金のことです。
媒介手数料(媒介報酬)とも言います。

 

あくまで成功報酬として支払うもので、売買や貸借の依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。
また、取引契約が有効に成立しなければ媒介が成立したと言えないので、契約が無効・取消しとなったときも、宅建業者は報酬を請求することはできません。
このように、宅建業法(宅地建物取引業法)では、成功報酬主義が取られています。
宅建業者(宅地建物取引業の免許をもつ者)以外が請求することは違法です。

 

仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています(宅地建物取引業法 第46条)。
ですから、それを超えない範囲内で会社側が自由に決められます。
一般的な会社は、上限いっぱいに設定しています。
しかし本来は、法律の定める限度額内で、話し合いで決めるものなのです。

 

仲介手数料の上限額は、
売買価格が200万円以下の部分に5.25%
200万円~400万円以下の部分に4.2%
400万円を超える部分に3.15%
を掛けた金額になります。
簡易な式にすると(売却価格×3.15%)+63000円となります。

 

ただ、これはあくまでも上限額です。
交渉によっては値引きや無料(買主が支払うだけ)の可能性もないわけではありませんし、実際に手数料の値引きを売りにしている業者もあります。

 

不動産売却の仲介を頼む場合、3種類の方法があります。
複数の会社に頼む一般媒介、1社のみに頼む専任媒介と専属専任媒介です。
前者は、売主が自分で買い手をみつけて売買できますが、後者は不動産会社が見つけた相手にしか売却できません。

 

一般媒介の場合、広く買主を探すことになるので、より有利な条件の売買の可能性が増えます。
他方、専任媒介と専属専任媒介の場合は、業者はより積極的に買主を探してくれます。
しかし、営業範囲はどうしても狭くなってしまうので、有利な条件での売却とならない可能性もあります。
それぞれメリット、デメリットがあるのです。
一概には言えません。

 

上限いっぱいが当たり前だったですが、最近では価格競争が始まっています。
ホームページ上などで、「手数料無料」や「半額」、「○○%OFF」、「割引」など、を広告する不動産会社が多く見られるようになりました。

 

賃貸住宅の場合、仲介手数料は、法的には「半額」です。
それを 借主の承諾を得たという形を取って全額借り手に請求していたのです。
借主・貸主の双方にとって、やっと本来の公平なルールに近づきつつあるというわけです。
売買でも、介在する産会社が1社の場合、売主と買主の双方から手数料が入りますから、どちらか一方を無料にするようなところもあります。

 

手数料が安いのはありがたいことですが、ただ安ければいいというものでもありません。
特に宅建業者としての仕事をきちんとやってくれる業者を選ぶこと、信頼できる営業マンに出会うことなどが、大切なポイントです。

 

不動産の査定に影響するポイントと評価手法

 

所有しているマンションや家、土地などの不動産を売却するときに一番問題になるのは売却するときの価格です。
マンションや家や土地というものは同じものが2つとない、ある意味強い個性を持つものなので、適正価格の判断が難しいのが現実です。
同じ地域でも、土地の形や面積はもちろん、接する道路一つで価格は変わってきます。
同じように同じマンション内でも、部屋の階数や間取り、部屋の包囲、各部屋の管理状況などで大きく変わってきてしまいます。

 

さらに影響するのは売却の時期です。
不動産の市場自体に相場的な動きがあるので、自分の手放そうとしている物件などの価格の動きなどを調べておいて、実際に取引する時期をよく検討することも大事なことといえます。

 

とはいえ、あくまでも物件ごとの個別の取引で価格が決まることに変わりはありませんから、もし売却を検討して相談した時期と、ちょうどその案件の購入を検討している人がいる時期と合致したときには、相場などとは関係なくその時点が最も良い売却時期となり、価格も上がることになります。
ですから、まずは不動産にお願いして売却時期やその地域の需要などの情報を得ることも大切なことです。
業者ごとに得意としている物件や地域が違うので、複数の業者の話を聞くこともよい方法といえます。
そのうえですぐに手放さなければならないような事情がなければ、一番取引価格上がる時期を見計らって売却することが納得のいく取引につながります。

 

不動産の売買を目的として行う価格評価のことを、価格査定と一般的に読んでいます。
この価格査定には決まった方法があるわけではなく、様々な手法が存在しているのが現実です。
ですから査定を依頼する相手によって時価格は大きく変動することになります。
土地やマンションなどの売買の査定には多くの場合、「取引事例比較法」という方法で行われることが多いようです。
これはこれから取引しようとしている物件と同じような取引の価格と比較検討することで、価格を決定していくという方法です。

 

最初に同じような物件の取引価格からだいたいの価格の水準を決め、取引時期や加点・減点になるポイント、市場の動向を踏まえて価格の調整を行っていきます。
比較対象とする案件によって、価格が変動する方法なので、一戸建てを得意とするところにマンションの売却を持ちかけても、適正な相場を提示してもらえない可能性もあります。
その逆ももちろんありますし、売却する地域に関する情報をどれだけ持っているかも、価格決定に大きく影響する要素といえます。
ですから、その地域に精通していて、手放そうとしている物件を得意としている不動産をまず探すことが重要です。

 

この点では全国展開している業者よりも、その地域限定で営業している業者のほうが良い価格を提示してくれることも珍しくありませんから、業者の規模に惑わされないようにすることも大切です。
査定価格の決定には様々な要素や時期などが関係していますから、
きちんと情報を集めて、納得のいく取引ができるようにしてください。

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