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安心するために知っておきたい契約と制度

住み替え時に注意したい物件売買契約

住居の老朽化や赴任等により、急きょ住み替えを迫られる事があります。 しかし通常の売買と違って、「売ってさらに買う」という契約は、より難解な部分もあり、通常の売買とはまた違った、「売り」と「買い」の双方の注意点をおさえる必要があります。
では住み替えにおいては、どのような点を注意すればいいのでしょうか。
まず「売り」に関してですが、普通は素人が不動産の売買の相手を探すのは困難なので、普通は当然に専門の業者に委託する事になります。 この場合、その契約の形式は、以下の三つとなります。

 

  1. 一般媒介
  2. 専属媒介
  3. 専属選任媒介

 

この内、1の一般媒介は、業者に委託した一方で、独自で物件の買い主を探してもよく、 さらに他の業者に委託も可能という、売主としてはかなり条件のいい、依頼者には自由度の高い契約になります。
これに対して2の専属媒介は、一般媒介とは違う点として、他の業者への平行した委託が禁止(正確には違約金債務が発生)となっています。 その代わり業者側も二週間に一回の報告義務があり、不動産物件の迅速な売却を実現する義務が強くなります。
そして3の専属選任媒介ですが、これはさらに売主を拘束し、仮に独自で飼い主を見つけたとしても、契約した業者にその仲介を依頼するという契約内容になっています。 その代わり業者側の報告義務の内容は、一週間に一回になり、業者の売却義務がさらに大きくなります。
物件の売却においては、これらの契約形態を把握しておく必要があるわけです。

 

 

これらの契約の内、どれがよいのかは、その依頼者の状況によります。
確かに単純に考えれば、一般媒介がいいとなりますが、正直に言わせてもらいますと、実務上この一般媒介は、業者側からは歓迎されていません。 というのもこの契約形態では、せっかく買主を探しても、必ず契約成立に持っていける保証はなく、他の業者に先を越されても、違約金が取れるわけではありません。 そのせいかクチコミ等でも、「一般媒介で契約しても、業者は真摯に契約相手を探してはくれない」という類の声が、所々で見受けられたりします。 そして実際に実務上では、売主が自分で買主を探すという事はほとんどなく、 そういくつもの業者に同時進行で委託するという事も、そうそうにはないようなので、基本は専属選任媒介でまかなわれているようです。 しかしだからこそ、自分でも売主を探したい。あるいは心当たりがあるという人は、契約の際に十分に注意する必要があります。
次に「買い」に関してですが、こちらは通常の「買い」と大差はありません。 しかしこの場合は、「売り」を委託した業者に、同時に物件の検索を依頼する事がほとんどなので、個別に契約の内容を把握する必要があります。 しかしまだ同じ業者への依頼なら、出居と入居のタイミングを合わせやすいですが、 もし別に依頼していた場合は、このタイミングがずれてしますと、しばらく住居を失う事にもなりかねないので、その点は特に注意でしょう。
このように住み替えにおいては、通常の売買とはまた違った注意点が発生しますので、その点はご注意を。

 

住み替えに必要な費用

 

住み替えが決定した場合にかかる費用がいくつかあります。
まずは、仲介手数料です。仲介手数料は、今までの自宅を売る時に発生する分と、新しい新居を購入する場合に発生する分、両方かかります。 例をあげると自宅の売却益が二千万円で仲介手数料は約70万円かかります。新居購入でさらに70万円かかる場合があるということです。 また、今までの住宅のローンを繰り上げ返済することになりますので、その時に繰り上げ返済手数料が発生します。 抵当権抹消費用といって自宅につけられている抵当権をはずす料金として司法書士へ手数料を払って依頼しますし、登録免許税もかかります。 新居購入に住宅ローンを組むとなると保証料や書類を揃えるための様々な手数料がかかります。 そのほかに、引越し費用、新居のための家具を買い替えたり、カーテンを取り付けたり、いろいろなところでお金がかかるものです。
こういった負担を把握したうえで住み替えの時期や引越し先の広さや場所も検討するとよいでしょう。 また、今の自宅が売却されてもローンが残ってしまう場合には、ローン残債を含めての買い替えローンというものもありますし、住民税と所得税を課税対象としない優遇税制もあります。 どうしてもすぐに住み替える必要がある場合には、こういった対処策もありますので不動産屋さんに聞いてみたり、 ネットで調べてみると助けになることがまだあるかもしれません。逆に、こんなことにお金がかかるなんて、ということもあるので予算には充分余裕を持って行動にうつせるのがベストです。

 

物件購入後の家の安心制度について

あっては困ることなのですが、物件購入後に「本来備わっているべき性能に問題がある」、「契約書通りの家になっていない」など、 なにかしらの問題が発覚することがあります。 そんな時に、売主がきちんとした対応を取ってくれなかったり、話し合いをする姿勢が見られないといったトラブルになることも考えられます。 解決するのが長期化したり裁判費用が発生したりしたら、それこそ大変です。
設計図で行う「設計住宅性能評価」と建設時に行なう「建設住宅性能評価」の2つの性能評価を取得した住宅では、 万が一完成後に、住宅物件に関するトラブルが発生した場合に、簡易・迅速に処理する「指名紛争処理機能」を利用することができます。費用は、1万円です。
国土交通大臣が少なくとも弁護士1人を含む「指名紛争処理機能」は、起こった住宅トラブルなどに対し、 あっせん、調停、仲裁などを行ない、トラブルを速やかに解決するための機関です。万が一の時に相談する専門機関があり、手軽な費用で利用できることは、安心につながります。
ここからは、「住宅性能表示制度」がカバーする性能について、ご紹介します。住宅性能表示制度は、主に外観や間取り図から、判断しにくい以下の10分野の性能を評価します。

 

1つ目は「省エネルギー対策(空気環境)」です。暖房や冷房を効率的に行うために、窓の断熱性能や屋根・壁・床下の断熱材などを評価します。 等級は、1~4まであり、数字が大きい方が性能が良いことを示します。
2つ目は「火災に対する安全性(火災時の安全)」です。住宅内での火災に対し、避難のしやすさ、延焼のしにくさなどを評価します。 3つ目は「窓の面積(光・視環境)」です。東西南北および上方の5方向について、開口部の面積がどれくらいあるのか、方位別にどのくらいの割合でつけられているかを評価します。
4つ目は「柱や土台などの耐久性(劣化の軽減)」です。年月が経っても土台や柱が腐らないようにするための対策が、どの程度とられているのかを評価します。 等級は1~3まであり、通常の自然条件・維持管理が行われたと想定して、家の構造躯体に大きな改修工事が必要となるための期間が長い方、 すなわち性能の良い方が、数字が大きくなります。等級1が建築基準法レベル、等級2が2世代(おおむね50年~60年)、等級3で3世代(おおむね75~90年)です。
5つ目は「地震などに対する強さ(構造の安定)」です。地震が起きた時の建物の倒れにくさ、家の損傷の受けにくさを1~3の等級で評価します。 数字が大きいほど地震に強いことを示し、最低の1でも建築基準法のレベルを満たしています。
6つ目は「配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)」です。配管類は、一般的に物件の構造躯体より早く寿命を迎えます。 これらの配管の点検や清掃、補修や取り替えのしやすさを等級1~3で評価します。数字が大きい方が、性能が良くなります。
その他、「シックハウス対策・換気(空気環境)」「遮音性能(音環境)」「防犯対策」「高齢者や障害者への配慮」の10分野の性能を評価します。

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