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査定と売却の仕組みから自分が売却する時の流れまで理解して

不動産査定と売却の仕組み

不動産の査定と聞くと、多くの人は不動産に対する査定価格をイメージすると思います。 査定価格を知りたいというのはどんな時かといえば、 住み替えをしたいから自分の家を売りに出そうと考えているときに自分の家がいくらで売れるのかといった場合や、 自分の持っている不動産の資産価値がどれくらいなのかを知りたいというような場合が大多数だろうと思います。 つまり、多くの場合は自分が現在持っている住居などを売却をするという前提で依頼をするとは思いますが、 注意しなくてはならないのは実際に売れるときの金額とは少し変わってくるということです。 つまり、見積もりをしてもらった結果高い金額が出たから必ずその値段で売れるということでは決してなく、 あくまでもこれぐらいの金額だったら買取手が現れるだろうという目安の価格なのです。
不動産の売買は買い手側が居ることによって始めて成立します。 そのため、成約する前に成約の価格を知るということは不可能なのです。 見積もり金額の高い低いで一喜一憂するのではなくて、あくまでも売却にあたっての参考や、現時点での資産価値の参考程度のとどめておくようにしましょう。
不動産査定の方法には物件の種類や用途に応じて、原価法・収益還元法・取引事例非核法という3つの方法があり、実際に見積もりを行う方法にも二つの方法があります。 ここからはそれぞれの方法が一体どのようなものなのかということを具体的に一つずつ解説していきます。

 

 

まず、原価法という方法は、土地や一戸建ての価格に用います。 次に収益還元法とは収益ようのアパートなどの投資信託などに用います。 最後に取引事例比較法は、すも事が前提になっている一戸建てやマンションに対して用います。 一般的な中古の物件に対しては取引事例比較法が最も多く用いられます。これはその物件の周辺の取引相場や売り出し事例から計算する方法です。
そして、実際の見積もりの方法としては物件を見ずに机上で見積もりをする方法と、実際に訪問をして見積もりをするという方法があります。 例えば、取引事例比較手法で机上での見積もりを行う場合は、まず担当者が周辺の取引事例や成約事例を調査します。 見積もりをする物件とよく似ている物件緒事例をピックアップして、更にバルコニーの向きや室内の設備・使用・建物全体のグレードなどを比較して考慮したうえで見積もりの価格を出していきます。 訪問してもらって見積もり金額を出してもらう方法は、実際に訪問をして部屋のない県をしてから見積価格を計算するので、 机上での見積もりよりもより細かく、正確な金額が選出できるというメリットがあります。 そのため、通常はまず机上で大まかな見積もり金額を計算してもらった上で十差に訪問してもらって正確な見積もりをしてもらうというような段取りを踏むと良いでしょう。 特に中古の物件においては建物からの眺望によって価格が大きく変わってきます。部屋から見える景色が良かったり夜景が綺麗だったりすると物件の価値としてはプラスになります。

 

家を売買に出す際の注意点やポイント

 

家を何らかの理由で売りに出す場合、その方法やより高く売るためのポイントがいくつかあります。
まずは売りに出す場合に、その家のある場所の相場を抑えておくことが重要です。 不動産会社との売買交渉の際、相場を知らない状態で話を進めてもその提示された価格が安いのか妥当であるかの判断が付きません。 その為、まずは売買交渉のために相場を抑えた上で、交渉に臨むことが重要になります。
また、複数の不動産業者に査定してもらうということも重要です。 インターネットのサイトを利用することで、一度に多くの業者から見積りを取ることができます。 個々の業者ごとに査定を出すこともできますが、サイトによっては、同じ条件入力で複数の業者に同時に査定依頼をだすことができるものもあります。 相場を知ったうえで、このようなサイトにより複数の業者から査定を取ることで、より高く買い取ってもらえる業者を探し出すことができます。
また、いくつか良い業者を絞れたら、実際にその不動産業者を訪れ、再度確認することも重要です。 それは、直接話すことで査定が変わったりする可能性もあるためです。 また、査定依頼を出し、業者を絞ったら、その不動産業屋について調べることも重要です。 特に、口コミや対応の状況など、利用者の情報を収集することも重要になります。 不動産会社からの情報のみでは一方的な情報となりがちである為、利用者の経験を確認しておくと実際に利用する際に参考にできます。

 

 

インターネットで情報を収集したら、実際の店舗などに訪れ、その業者の担当者と話してみることが重要です。 担当者と会い、話をすることで信頼して売買に出せるかを判断することが可能となるためです。
業者を決め、家を売買に出す際には、不動産会社によりチェックが行われますが、その際、予め家の中の掃除を十分に行っておくことがポイントとなります。 インターネットでの見積りや不動産会社での見積りは、相場金額に基づく概算となります。 実際には、現物を確認した上で、最終的な売買額が決められます。 部屋の汚れが目立つ場合には、査定価格が下がってしまう可能性があります。 査定価格を下げないためにも、部屋を十分に掃除し、きれいに見せることが重要です。 特に、水回りの掃除が重要です。水回りは元々傷みやすい個所で、その汚れが目立つことで、家全体が傷んでいるイメージを持たせてしまいます。 キッチンやトイレ、お風呂場などの状態は建物の状態を見る上でも重要な個所となります。 その為、特に水回りは重点的に掃除を行っておくことが査定額をあげるポイントになります。 その他の個所についても、買う側に立った観点で、建物の状態を見ておくことも重要です。
契約が成立し、実際に売れた際には、ローンがまだある場合でも、利益を得たとみなされ、税金がかかってしまいます。 その為、売れた値段から税金分を引いた金額が実際に手元に残るお金になります。売る際にはその点も抑えて、金額を考えておくことが必要になります。

 

物件を売却して住み替える時の流れ

 

最初に、現在の住まいを売却したい理由を改めて整理することが大切ですね。
子供の誕生や独立などでの家族構成の変化、転職や起業などでのライフスタイルの変化、経済状況や近隣環境の変化など、住まいを売却し住み替えをされたいと思われる理由は様々です。
まずは、子供の成長に伴い間取りが広く通学に便利なマンションに住み替えたい、定年退職を機に夫婦で地元にUターンして農業を始めたいなど、住まいの売却事由を具体的に整理しましょう。
それを踏まえて、住み替えの時期はいつ頃が良いか、手元資金はどのくらい必要かなど、自身の希望や経済状況を確認してゆきます。
このような整理をすると、売却価格や時期などの条件面、新居は購入するか賃貸にするか、そもそも現在の住まいを売却するか賃貸に出すかなど、住み替えのためのイメージを具体的に膨らませることができるでしょう。

 

売却する理由が整理できたら、次に売却のフローを見てゆきましょう。

 

1.相場を掴んで、成約価格の目処を立てる
売却すると決断したら、どの程度で成約しそうか目処を付け、売り出し価格の見当を付けましょう。
周辺の類似物件の成約価格が参考になるでしょう。

 

 

2.仲介を依頼する不動産会社を探す
住まいを納得できる価格で売却するためには、信頼できる不動産会社・担当者との出会いが極めて重要です。
様々なメディアの広告や、ネットの一括査定サービスなどを活用して、不動産会社の情報収集を幅広く行いましょう。

 

3.正式査定を依頼する
正式査定を依頼するところから、不動産会社との具体的コンタクトが始まります。
ここでは複数社に査定依頼をするのがコツです(ビジネスでは基本の相見積りですね)。

 

4.媒介契約を締結する
不動産会社に売買の仲介を正式に依頼することで、媒介契約を締結します。
媒介契約の形態は3種類ありますが、自身の希望される売却方法を踏まえ、どのタイプの契約にするかを決定します。

 

5.不動産を売り出す
売り出し価格はその後の売却活動に大きく影響を与えますから、自身の希望成約価格のみならず、プロの査定金額や近隣の成約事例、マーケット動向を加味して慎重に決定します。

 

6.購入希望者との交渉
購入希望者(買主)が現れたら、売却条件の交渉に入ります。
価格は勿論、引渡し時期など他の条件面も詰めます。

 

7.物件情報の開示(重要事項説明に係る調査)
物件に関する情報を極力正確に購入希望者へ提供します。
売買契約締結後のトラブルを避けるため、物件の不具合や瑕疵、近隣状況などを誠実に開示することが重要です。

 

8.売買契約の締結
売買条件で合意できたら、買主と売買契約を締結します。
この折、通常は成約価格の1~2割の手付金を買主から受領します。

 

9.不動産の引き渡し
引き渡し手続きにおいては、手付金を除いた売買代金を受領するのと同時に、抵当権の抹消や所有権の移転など登記申請を行います。
設備や備品の取扱い説明も、買主の現地立会の下で行います。
引き渡し後は税務申告なども漏れのないようにしましょう。

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